En la venta de una vivienda intervienen dos partes, aquel que vende su casa y quien la compra, y las dos han de asumir una serie de gastos, y a su vez el pago de determinados impuestos. Si bien, el tema del sobrecoste que tiene para el comprar la adquisición de una nueva vivienda, ha dado lugar a ríos de tinta – -aproximadamente el 10% del importe de la transacción-, lo cierto es que el vendedor suele quedar en un segundo plano. Y, sin embargo, vender una casa también lleva aparejados gastos e impuestos que el vendedor debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio que quiere obtener por ella y evitar desagradables sorpresas.
A grandes rasgos, aquel que vende su vivienda debe pagar la plusvalía de Hacienda (IRPF), el impuesto o plusvalía municipal, la cancelación de la hipoteca -si existe una carga sobre la vivienda- y los gastos de notaría. En este artículo queremos recoger todo lo referente a la plusvalía que hay que pagar al vender una casa: qué es, cómo se calcula, en qué casos se debe abonar y cómo se puede reducir al máximo.
Vender la casa: ¿qué es el impuesto de plusvalía?
¿Vas a vender tu casa? En este caso tu ayuntamiento te cobrará entonces la plusvalía. ¿Qué es? La plusvalía es un impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos obligatorio que hay que pagar al consistorio de la localidad donde se encuentre el inmueble objeto de la transacción. Aunque se conoce como plusvalía, su nombre real es impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Y lo que grava es «el incremento de valor experimentado por terrenos urbanos» .
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Plusvalía: ¿quién la paga, en qué plazo y dónde?
Cuando se produce la compraventa de una vivienda, el que paga el impuesto de plusvalía es el vendedor. Comprador y vendedor pueden llegar a un acuerdo, pero esto no afecta a la Administración, que siempre lo exigirá a quien transmite el bien.
Pero hay una excepción: si el vendedor reside en el extranjero, quien debe abonar este impuesto es el comprador de la casa. Además, si no se tratara de una venta, sino que el bien se regalara o donara, sería el receptor quien debería asumir el pago de este tributo.
Este tributo se debe abonar en un plazo de 30 días hábiles desde que se vende la vivienda (hay seis meses de plazo en caso de herencia) y hay que acudir al ayuntamiento de la localidad en que esté situada la casa vendida.
¿Cómo pagar menos plusvalía al vender la casa?
¿Hay alguna manera de pagar menos o no pagar este tributo municipal? Sí, en algunos casos. Este impuesto tiene previstas algunas exenciones y bonificaciones, aunque su aplicación es potestativa de cada ayuntamiento.
Está exenta de este pago la transmisión de bienes que se encuentran dentro del perímetro histórico-artístico de un municipio o la de los inmuebles declarados BIC (bien de interés cultural), pero siempre que sus propietarios hayan realizado la rehabilitación o mejora de la vivienda.
También hay exención de pago en las transmisiones entre cónyuges (o a favor de un hijo) para cumplir una sentencia de nulidad, separación o divorcio, o las que se hagan los cónyuges como pago de sus haberes comunes, por ejemplo, al liquidar el régimen económico matrimonial. Algunos ayuntamientos, como el de Madrid, también aplican bonificaciones de entre el 15% y el 95%, pero solo si la transmisión de la casa es por causa de muerte.
Vender la casa con pérdidas: pagar la plusvalía y reclamar
Si se vende un piso con pérdidas, ¿se puede también decir adiós a la plusvalía? Hay una esperanza. El Tribunal Constitucionalsentenció en mayo de este año que nadie debe pagar la plusvalía municipal cuando la venta de un inmueble se salda con pérdidas. El TC también anulaba los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, pero solo si «someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor» (ventas con pérdidas).
No obstante, la mayoría de los municipios sigue cobrándolo incluso cuando hay pérdidas. Entonces, ¿qué hacer? «En estos casos lo más razonable es hacer constar en la escritura que se vendió con pérdidas, pagar y después reclamar para que devuelvan lo cobrado», Y es que no conviene dejar de pagarlo, ya que podrían reclamárnoslo con recargo.
